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Les murs commerciaux ou murs de boutique constituent un investissement intéressant aussi bien à la location qu’à la revente. Ces locaux commerciaux sont situés sur les pieds des immeubles et abritent des fonds de commerce divers : murs de boulangerie, officine, etc. Vendre ses murs commerciaux en vue de réaliser de profitables plus-values : comment bien s’y prendre ?
Estimation de la valeur des murs commerciaux
Estimer précisément la valeur de vos murs commerciaux : telle sera la première étape du processus de vente. Cette estimation étant une opération délicate, il peut être judicieux de se faire accompagner par un professionnel (expert immobilier, architecte) pour vous guider dans votre projet. Cependant, quelques indications pertinentes devraient vous aider à appréhender le processus.
Emplacement du local
L’emplacement du local est une sinon la composante principale de la valeur du bien. On en distingue deux catégories : les emplacements dits « n°1 » qui font référence aux quartiers commerçants très fréquentés et accessibles et les emplacements « n°2 » dont le potentiel est certain. Les emplacements n°1 se distinguent par leur proximité avec une grande enseigne, que l’on appelle « locomotive » dans la terminologie professionnelle. Ici, l’environnement immédiat contribue à augmenter la valeur du bien car le local profite de la notoriété du quartier.
En ce qui concerne la deuxième catégorie, l’état général du quartier ainsi que les possibles rénovations par la municipalité. L’accessibilité de la zone, les alentours immédiats d’un arrêt de bus très fréquenté entrent aussi en ligne de compte.
Caractéristiques techniques du local commercial
Ces caractéristiques influent aussi sur le prix de vente. Le local s’exploite-t-il facilement ? Respecte-t-il les normes récentes (HQE, BBC, ERP…) ? Les livraisons sont-elles faciles ? Qu’en est-il du dispositif anti-incendie, des sorties d’évacuation, de la qualité de l’installation électrique et téléphonique ? Autant de variables qui vont jouer dans l’estimation des murs commerciaux.
D’autre part, la rentabilité des lieux est à déterminer. Les locaux commerciaux n’ont pas la même finalité que les logements ; ils diffèrent également lors de l’évaluation de leur valeur. Pour le cas des murs commerciaux, l’évaluation de la valeur devra prendre en compte la rentabilité de l’affaire éventuelle, et donc du loyer, la surface réelle et la surface pondérée, qui se calculent en mètre carré.
Bien évidemment, la valeur des murs commerciaux occupés (bail en cours ou à moins de 6 mois) sera facilement estimable que celle de murs libres.
Vente des murs commerciaux : comprendre les bases
La vente des murs commerciaux met en jeu le propriétaire (bailleur) et l’acquéreur (investisseur). Lors des négociations, assistées pas un négociateur immobilier, les deux parties s’entendent sur les conditions de la vente, notamment le prix, et une offre d’achat sera par la suite contresignée.
Généralement, une promesse d’achat est contractée devant le notaire si l’affaire est entendue. Un acte de vente définitif devra par la suite entériner la cession des murs commerciaux.